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L'AGENZIA DELLE ENTRATE FA IL PUNTO SULLE AGEVOLAZIONI 'PRIMA CASA'
in una corposa Circolare - la n. 38/E del 12.08.2005
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L'Agenzia delle entrate in una corposa circolare, la n. 38/E del 12.08.2005, affronta numerosi aspetti della legislazione in materia.
Le agevolazioni "prima casa" consentono di applicare l'imposta di registro con l'aliquota del 3% in luogo del 7% e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (pari a 168 euro) in luogo, rispettivamente, del 2% e dell'l %, ai trasferimenti di case non di lusso in presenza delle altre condizioni di legge.
Di seguito le principali interpretazioni riportate nella circolare:
- La dichiarazione di voler stabilire la propria residenza e le dichiarazioni di non possidenza devono essere rese in atto.
- In presenza dei requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge, il regime di favore si applica alla generalità dei soggetti, indipendentemente dalla loro nazionalità.
- Le agevolazioni spettano anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altri incapaci, quali interdetti e inabilitati.
- Il cittadino italiano emigrato all'estero (che non ha più, quindi, la residenza in Italia) può acquistare in regime agevolato l'immobile, quale che sia l'ubicazione dello stesso in Italia, senza peraltro che sia necessario per l'acquirente stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile acquistato. La condizione di emigrato all'estero può essere autocertificata dall'interessato
- Se uno solo dei due coniugi (in regime di comunione di beni) possiede i requisiti soggettivi per fruire dell'agevolazione (in quanto, ad esempio, l'altro prima del matrimonio abbia acquistato un'abitazione avvalendosi dell'agevolazione) il beneficio si applica nella misura del 50%.
- Le agevolazioni competono anche all'acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato.
- Con riferimento alla medesima casa di abitazione, l'agevolazione spetta anche nelle seguente ipotesi: acquisto di ulteriori quote di proprietà; acquisto della nuda proprietà da parte del titolare del diritto di usufrutto, uso o abitazione; acquisto da parte del nudo proprietario del diritto di usufrutto, uso o abitazione.
- Ai fini della corretta valutazione del requisito di residenza, il cambio di residenza si considera avvenuto nella stessa data in cui l'interessato rende al Comune la dichiarazione di trasferimento.
- Ai fini dell'applicazione delle agevolazioni non rileva la classificazione catastale dell'immobile trasferito bensìla natura lussuosa o meno dello stesso in base ai parametri enunciati dal d.m. 2.8.'69.
- Le agevolazioni trovano applicazione anche nell'ipotesi di trasferimento di un fabbricato rurale o di una porzione dello stesso, purché idoneo all'utilizzo residenziale e non costituente pertinenza di un terreno agricolo.
- Il beneficio fiscale spetta anche nell'ipotesi in cui il trasferimento riguardi un immobile in corso di costruzione che presenti, seppure in fieri, le caratteristiche dell'abitazione "non di lusso" secondo i criteri stabiliti dal d.m. 2.8.'69. Anche in questo caso l'acquirente deve rendere la dichiarazione relativa alla novità del godimento delle agevolazioni.
- Le agevolazioni si applicano anche in caso di acquisto di due appartamenti contigui destinati a costituire un'unica unità abitativa, purché l'abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso. In questo caso, l'acquirente non renderà la dichiarazione circa la novità nel godimento delle agevolazioni "prima casa".
- In seguito all'abrogazione dell'imposta di successione, ai trasferimenti mortis causa di immobili o diritti reali immobiliari si applicano solo le imposte ipotecaria e catastale, nella misura proporzionale rispettivamente del 2% e dell'l % del valore degli immobili, con un minimo di 168 euro per ciascun tributo. Tuttavia, se l'immobile caduto in successione è una casa di abitazione non di lusso e l'erede possiede i requisiti previsti per fruire del regime di agevolazione "prima casa", le imposte ipotecaria e catastale si applicano nella misura fissa di 168 euro per ciascuna di esse. Se vi sono più eredi, le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa anche se non per tutti i beneficiari dell'atto traslativo ricorrono le condizioni "prima casa".
- Le agevolazioni si applicano anche a ciascuna pertinenza classificata nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, anche se situata in prossimità dell'abitazione principale, purché la stessa risulti destinata in modo durevole al servizio della casa di abitazione. Il beneficio non si applica qualora la pertinenza non possa essere oggettivamente destinata in modo durevole a servizio o ornamento dell'abitazione principale, circostanza, quest'ultima, che normalmente ricorre, ad esempio, qualora il bene pertinenziale sia "ubicato in un punto distante" o addirittura si trovi in un Comune diverso da quello dove è situata la "prima casa".
- I terreni "non graffati" all'immobile agevolato, in quanto iscritti autonomamente nel Catasto terreni, non possono avvalersi del beneficio fiscale. Per usufruire delle agevolazioni, le "aree scoperte" pertinenziali devono risultare censite al Catasto urbano insieme al bene principale.
Maggio 2009 - senza garanzia.
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