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QUANDO NASCE IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE
L'art. 1755 del Codice Civile fa maturare in capo al mediatore il diritto alla provvigione a condizione che l'affare sia concluso. Sul significato da attribuire all'espressione vale la pena soffermarsi.
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Fin dagli anni '90 la Cassazione (16.06.1992 n. 7400) ha rilevato che con l'espressione "conclusione dell'affare" deve intendersi il compimento di un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, cioè di un atto in virtù del quale si sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno.
Al riguardo può dirsi ius receptum, alla stregua della consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione, che la nozione di "affare" va intesa come un'operazione di natura economica che si risolva in un'utilità patrimoniale, suscettibile peraltro, di conseguenze giuridiche. Essa, pertanto, stante la sua maggiore estensione rispetto al concetto di contratto, è riferibile non solo ai contratti propriamente detti, ma anche a qualsiasi operazione che sia tale da far sorgere obbligazioni.
Quindi, la stipulazione di un contratto preliminare è sufficiente a far sorgere il diritto dell'agente immobiliare a percepire il proprio compenso, a patto che si tratti di contratto validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti. Ma la stipulazione di un contratto preliminare non costituisce il minimum per far sorgere a favore dell'agente immobiliare il diritto a percepire il compenso provvisionale, datosi che anche la conclusione di un'opzione può, in astratto, far sorgere tale diritto, così come una proposta irrevocabile d'acquisto che venga accettata.
Mentre nella proposta irrevocabile vi è una parte che avanza una proposta contrattuale ed unilateralmente si impegna a mantenerla ferma per un certo tempo, nell'opzione invece, vi sono due parti che convengono che una di essa resti vincolata dalla propria dichiarazione mentre l'altra resta libera di accettarla o meno.
In entrambi i casi, perciò, vi è una proposta contrattuale irrevocabile, ma mentre nella prima ipotesi (art 1329 c.c.) l'irrevocabilità dipende esclusivamente dalla volontà unilaterale del proponente, nella seconda (art 1331 c.c.) l'irrevocabilità dipende da una convenzione tra le parti, le cui volontà si sono già espresse.
In conclusione, anche secondo una recentissima sentenza della Suprema Corte (26.09.2005 n.18779) per affare compiuto deve intendersi un atto da cui è scaturito un vincolo giuridico tra le parti messe in relazione per effetto dell'attività intermediatrice, che consenta loro di agire per l'esecuzione di esso. Si legge nella motivazione della citata sentenza: "Dunque l'affare può ritenersi concluso allorché il negozio sia stato stipulato in modo giuridicamente idoneo a conseguire il risultato utile perseguito dalle parti perché solo in tale momento il mediatore può far valere il diritto alla provvigione".
fonte: 'Confedilizia Notizie' - settembre 2007 - senza garanzia.
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