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WIE VERKAUFT MAN EINE IMMOBILIE?
DIE PERSÖNLICHE ANLEITUNG
DIENSTLEISTER - VERTRÄGE - STEUEN
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Zu welchem Makler?
Hier ist Vorsicht geboten, denn aus dem Branchenverzeichnis allein erkennt man keine Qualität. Wichtig ist das erste Beratungsgespräch. Daraus kann man erkennen, welcher Makler die Interessen seines Auftraggebers wahren wird und der später zu einer seriösen Beratung auch der anderen Partei bereit und in der Lage ist. Ein solcher Makler wird niemals davon reden, dieser Fall sei "kein Problem" oder gehe "schnell über die Bühne". Gerade bei Immobiliengeschäften trifft das Sprichwort "Gut Ding braucht gut Weil" zu. Darum die Empfehlung, sich nur an Mitglieder der Südtiroler Maklervereinigung zu wenden, wenn es um Immobilien- und Warengeschäfte in Südtirol bzw. in Italien geht. Der SMV - Makler hat sich im Laufe der Zeit vom traditionellen Nachweismakler zum Vermittlungsmakler entwickelt: als solcher vermittelt er aktiv zwischen Käufer und Verkäufer, bietet eine gediegene Kaufs- und Verkaufsberatung an und betreut die Kundschaft nicht nur bis zum notariellen Kaufvertrag, sondern auch darüber hinaus. Von einem SMV - Makler wird verlangt, dass er dem Verkäufer Sicherheit hinsichtlich des Erlöses und dem Käufer hinsichtlich der Ware bietet. Das stellt hohe Anforderungen an seine berufliche Qualifikation.
Wie wird der Makler beauftragt?
Der Makler hat in Italien nur dann Anspruch auf Entlohnung für seine Tätigkeit, wenn ihm der Auftraggeber (Verkäufer) einen schriftlichen Vermittlungsauftrag erteilt. Auf der Grundlage dieses Auftrags sucht der Makler dann einen Käufer für das betreffende Objekt. Der Vermittlungsauftrag kann wie folgt erteilt werden:
1) nicht als Alleinvermittlungsauftrag: in diesem Fall kann der Verkäufer das Objekt direkt oder unter Mithilfe anderer Maklerbüros verkaufen, ohne dem Makler eine Provision oder Strafgeld zu schulden. Der Verkäufer verpflichtet sich lediglich, dem Makler jene Spesen und die Honorare für die geleistete Beratung zu bezahlen, die für die Durchführung des Auftrages anfallen und zwar auch bei Nichtverkauf des Objektes;
2) beim Alleinvermittlungsauftrag gegen Provision (Exklusivauftrag) verpflichtet sich der Verkäufer hingegen, den Auftrag bezüglich desselben Objektes weder an andere Makler zu erteilen, noch das Objekt direkt zu verkaufen. Bei Nichtbeachtung der Verpflichtung des Alleinauftrages, sei es bei Verkauf durch anderen Makler, sei es durch Direktverkauf, muss der Verkäufer das gesetzlich vorgesehene Strafgeld bezahlen. In diesem Fall verpflichtet sich der Makler auf die zur Erfüllung des Auftrages anfallenden Spesen und Beratungshonorare zu verzichten, auch wenn es zu keinem Abschluss eines Vertrages kommt.
Warum nicht mehrere Makler beauftragen?
Kein Problem. Nur kann es dann passieren, dass demselben Interessenten ein und dasselbe Objekt von mehreren Maklern zu unterschiedlichen Preisen angeboten wird. Der Alleinvermittlungsauftrag hat ja den Vorteil, daß das Objekt, das verkauft oder vermietet werden soll, nicht übermäßig am Markt angeboten wird. Der beauftragte Makler weiß, daß er das Objekt für eine befristete Zeit alleine und ungestört einem ausgewählten Interessentenkreis anbieten kann: er ist motiviert, sein Bestes zu geben weil er weiss, dass er dafür am Ende die vereinbarte Provision erhält. Und dem Auftraggeber bringt der Alleinvermittlungsauftrag den Vorteil, daß er über alle Vermarktungsaktivitäten laufend informiert wird und genau über das Vorgehen des Maklers Bescheid weiß. Im Falle des Alleinauftrages lohnt sich die Bindung darum für beide Seiten. Und sobald der Erfolg eingetreten ist, wird man die Provision auch gerne bezahlen. Denn: eine Arbeit, die nichts kostet, die taugt meistens auch nicht.
Wie wird der Kaufpreis festgelegt?
Auch hier hilft der professionelle Makler. Verkäufer oder Vermieter erfahren erst vom SMV - Makler den Preis, der auf dem Südtiroler Immobilien- und Warenmarkt dauerhaft erzielbar ist und vermeiden damit fatale Fehler: zu hohe Preise führen nämlich dazu, dass das Objekt irgendwann einmal dennoch billiger wird und vielleicht unter seinem Wert verkauft werden muss; und zu niedrige Preise sind eine teure Erfahrung. Eine Partei wäre dann immer unzufrieden. Nur bei rechtzeitiger Einschaltung eines kompetenten Maklers auf der Basis eines Alleinvermittlungsauftrages wird aufgrund seiner Bewertung der richtige Preis erzielt.
Warum?
Weil es Fachleute sind, die den Markt und seine Leistungsgrenzen genau kennen. Sie machen es ja täglich.
Was sind Immobiliennetzwerke?
Mit dem Begriff "Immobiliennetzwerk" bezeichnet man Gemeinschaftsgeschäfte zwischen Maklern, die zusehends auch über das Internet abgewickelt werden. Auch Mitglieder der Südtiroler Maklervereinigung betreiben solche Neztwerke. SMV - Makler stellen vorerst aber nur solche Objekte online, für die der Verkäufer den Alleinvermittlungsauftrag erteilt hat. Der Verkäufer hat damit den Vorteil, dass mit Erteilung des Alleinauftrages an einen Makler zugleich auch dessen Kooperationspartner aktiv - aber stets diskret - nach einem geeigneten Käufer suchen. Der Käufer hat den Vorteil, dass er sich nur an einen SMV - Makler wenden muss, der dann via Intranet auch die Objekte seiner Kooperationspartner abrufen und anbieten kann. Und im Erfolgsfall teilen sich die Makler die im voraus vereinbarte Provision unter sich auf.
Wann ist die Provision fällig?
Die Provision - das Entgelt für Beratung und Vermittlung - fällt nur bei erfolgreicher Abwicklung des Geschäftes an, d.h. bei Unterzeichnung eines korrekten Kaufvorvertrages. Die Höhe der Provision richtet sich dabei nach dem, bei Erteilung des Vermittlungsauftrages vereinbarten Prozentsatz auf den Kaufpreis (üblicherweise: 2% vom Verkäufer und 2% vom Käufer). Provision dürfen aber nur Makler mit Berufsbefähigung verlangen. Wer hingegen die Dienste von "Schwarzvermittlern" in Anspruch nimmt - im vermeintlichen Glauben, die Provision umgehen zu können - trägt das volle Risiko: sowohl für die Beratungsfehler als auch für anderweitig strafbare Folgen des "Schwarzvermittlers".
Der Immobilienmakler
Beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie ist es in Italien ratsam, eine ortsansässige Makleragentur einzuschalten und sich deren Fachkenntnisse zu Nutze zu machen. Nach dem italienischen Gesetz hat der Makler lediglich die Pflicht, Käufer und Verkäufer zwecks Abschluß eines Immobiliengeschäfts in Verbindung zu setzen, um einen Anspruch auf Provision zu erhalten. Es ist unbedingt darauf zu achten, daß der betreffende Makler in der Maklerrolle der Handelskammer der jeweiligen Provinz eingetragen ist, um nicht auf ein schwarzes Schaf bzw. einen Absahner hereinzufallen: denn mit Titeln geht man in Italien großzügig um. Oft werden sie erfunden, um Vertrauen zu schaffen. Und wenn es dann darum geht, das gefundene Objekt notariell zu kaufen, umzubauen, Behördengänge zu machen und wichtige Dinge zu erledigen, sind die freundlichen Herren meist nicht mehr zu greifen. Indem die Südtiroler Maklervereinigung die FIMAA - Italia in Südtirol vertritt, bieten ihre Mitglieder über die reine Immobilienvermittlung eine professionelle Beratung und einen umfassenden Rundumservice an. Da Italienischkenntnisse unentbehrlich sind, raten die renommierten Maklerverbände in Deutschland und Österreich dazu, bevorzugt einen bei der Südtiroler Maklervereinigung eingetragenen Immobilienmakler hinzuziehen, da dieser perfekt zweisprachig ist und die italienischen Gesetze am besten kennt. Die Maklerprovision ist frei verhandelbar beträgt in Südtirol aber üblicherweise nur 2% des vereinbarten Kaufpreises und wird sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer zzgl. MwSt. in Rechnung gestellt.
Der Kaufvorvertrag
In Italien unterscheiden sich die Spielregeln beim Immobilienkauf von denen in Deutschland bzw. in Österreich. Sieht man einmal vom sogenannten "Kaufangebot" ab, so ist es in Italien üblich, dass Käufer und Verkäufer zunächst einen Vorvertrag (contratto preliminare oder compromesso) und dann einen notariell beurkundeten Kaufvertrag - den Notarvertrag - abschliessen. Der Vorvertrag ist für beide Vertragsparteien verbindlich und verpflichtet zum Abschluss des Kaufvertrages. Der Vorvertrag muss dieselbe Form aufweisen, wie sie der Gesetzgeber für den Kaufvertrag vorschreibt - die Schriftform - sie ist die einzig rechtsgültige Form für Immobilienübertragungen. Obwohl nicht üblich, kann der Vorvertrag unter Beiziehung eines Notars ins italienische Immobilienregister bereits vor der Eigentumsübertragung eingetragen werden, um auch gegenüber Dritten gültig zu sein. Der Vorvertrag umfaßt bereits alle wesentlichen Bestandteile des Kaufvertrages, hat aber dennoch nur schuldrechtliche Wirkung, d. h. er verpflichtet die Parteien lediglich, zu einem späteren Zeitpunkt den Kaufvertrag zu unterschreiben (Eigentumsübertragung). Mit Abschluß des Vorvertrages wird in der Regel eine Anzahlung (caparra confirmatoria) zwischen 10% und 30% Prozent der Kaufpreissumme fällig. Sollte der Käufer den Vertrag brechen und den notariellen Kaufvertrag nicht unterzeichnen, so verliert er diese Anzahlung. Andererseits kann der Käufer die Anzahlung in doppelter Höhe vom Verkäufer zurück verlangen, wenn der Verkäufer den Vertrag bricht (caparra confirmatoria). Weiters berechtigt der Vorvertrag die Eigentumsübertragung auf dem Gerichtswege zu erreichen.
Zwischen Vorvertrag und Kaufvertrag
Der Notar ist verpflichtet, alle notwendigen Erhebungen durchzuführen und bei den zuständigen Ämtern alle Änderungen einzusehen, die zwischen Kaufvorvertrag und Kaufvertrag vorgenommen wurden und alle Unterlagen auf Richtigkeit und Vollständigkeit zu prüfen. Er gibt sodann den Kauf amtlich frei und haftet persönlich für die Richtigkeit.
Exkurs: In Italien gibt es verschiedene Immobilienregister über die sich der Notar vor Vertragsabschluß vergewissert hat und in die er dann den neuen Käufer einträgt. Die Eigentumsübertragung funktioniert je nach Region unterschiedlich. In Italien geht das Eigentum grundsätzlich dann auf den Käufer über, sobald der notarielle Kaufvertrag bzw. die vom Notar beglaubigte Privaturkunde unterschrieben ist. Die durch den Notar zusätzlich veranlasste Eintragung ins italienische Immobilienregister macht den Eigentumswechsel auch nach außen sichtbar und ist die Voraussetzung für die Entfaltung des Eigentumsrechtes gegenüber Dritten. In den ehemaligen österreichischen Gebieten Südtirol, Trient (Gardasee) und in einigen Gebieten von Friaul - Julisch Venetien wurde das altösterreichische System beibehalten, wonach man das Eigentum "erga omnes" erst dann erlangt, wenn man im Grundbuch (libro fondiario) eingetragen ist.
Der Notar
In Italien ist der Notar ein mit öffentlichen Aufgaben betrauter Freiberufler, der auf Honorarbasis bestimmte Hoheitsakte vollzieht: er überprüft den rechtlichen Stand der Immobilie bei den zuständigen Immobilienregistern und ist zuständig für die Eintragung des Eigentümerwechsels beim Katasteramt und die Namensumschreibung in den Registern des Amtes für Grundbesitz. Der Notar haftet persönlich für die Richtigkeit der Beurkundung und prüft darum vor dem Eigentumsübergang alle Unterlagen, ehe er den Verkauf freigibt. Für die Gültigkeit des Kaufvertrags muss er für nicht Italienisch sprechende Parteien einen Dolmetscher heranziehen oder für eine Übersetzung des Vertrags sorgen.
Der Kaufvertrag
Mit Unterzeichnung des Kaufvertrages, dem so genannten rogito oder atto di compravendita, erfolgt – falls nichts anderes vereinbart wurde - der Übergang des Eigentums an den Käufer (Ausnahme: Gebiete, in denen das altösterreichische Grundbuchsystem – libro fondiario - gilt). Im wesentlichen sind die Bestandteile des Vorvertrages auch die des Kaufvertrages. Nach Art. 1350 des BGB kann der Kaufvertrag öffentlich oder privatrechtlich sein, muss aber in jedem Fall öffentlich beurkundet werden: entweder als öffentlicher Akt oder als vom Notar beglaubigte Privaturkunde mit dem Nachteil allerdings, dass der Notar diesfalls nur für die Richtigkeit der Unterschriften haftet, nicht aber für inhaltliche oder technische Mängel. Was den öffentlichen Akt angeht, so ist der Notar dazu verpflichtet, diesen in angemessener Zeit in das Immobilienregister einzutragen, damit er auch gegenüber Dritten wirksam wird. Mit Unterzeichnung des Kaufvertrages hat der Käufer den vereinbarten Kaufpreis unter Anrechnung der in Erfüllung des Kaufvertrages geleisteten Anzahlung (caparra confirmatoria) zu bezahlen.
Die Steuern
Die Besteuerung auf den verbrieften Kaufpreis erfolgt je nach Art der Immobilie (Luxuswohnung, Zweit- oder Ferienwohnung, Erstwohnung, Sanierungs-Immobilie, Denkmalgeschutz-Immobilie, Grundstücke) und je nach Anwendungsbereich der Registersteuer (Kauf von Privaten) bzw. der Mehrwertsteuer (Kauf von Bau- oder Handelsfirma). Grundsätzlich gehen die folgenden Steuern zu Lasten des Käufers: die Grunderwerbssteuern - die Registersteuer (7% - 3% - Euro 168,00), die Hypothekarsteuer (2% - Euro 168,00) und die Katastersteuer (1% - Euro 168,00) oder/und die Mehrwertsteuer (20% oder 10% oder 4%).
Während die MWST vom Verkäufer in Rechnung gestellt, eingehoben und abgeführt wird, werden die Grunderwerbssteuern vom Notar einbehalten und abgeführt.
© März 2010 - ohne Gewähr
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