Auzug aus 'Südtiroler Wirtschaftszeitung', 29.08.2005
Die Suche nach dem neuen Heim gestaltet sich bei dem derzeit herrschenden Mangel an attraktivem Wohnraum oft schwierig und zeitraubend.
Zudem geht es um viel Geld, wenn Immobilien ihre Besitzer wechseln.
Beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie ist es ratsam, einen ortsansässigen Makler einzuschalten und sich dessen Fachkenntnisse zunutze zu machen.
Wie finde ich den richtigen Makler?
Wenden Sie sich an einen seriösen Makler! Dieser zeichnet sich dadurch aus, dass er u. a. hauptberuflich als Makler tätig ist, eine professionelle, unparteiliche Kaufs-Verkaufs-Beratung und einen umfassenden Rundum-Service bietet.
Hinweis: die Südtiroler Maklervereinigung (SMV) hat für die Aufnahme ihrer Mitglieder rigorose Aufnahmekriterien festgelegt. Die Mitglieder der SMV verfügen über das blaue SMV-Siegel, das für Professionalität und Diskretion steht.
Wie wird der Kaufpreis einer Immobilie festgelegt?
Einen gerechten Kaufpreis kann eigentlich nur ein professioneller Makler festlegen. Denn es zählt nicht nur die Größe einer Immobilie, sondern genauso die Lage, die Erreichbarkeit, der Zustand und vieles mehr.
Um den Preis richtig schätzen zu können, bedarf es langjähriger Erfahrung.
Wann ist die Provision fällig und wie hoch ist sie?
Die Provision, das Entgelt für Beratung und Vermittlung des Maklers, fällt nur bei erfolgreicher Abwicklung des Geschäftes an, d.h. bei Unterzeichnung eines korrekten Kaufvorvertrages.
Die Maklerprovision ist frei verhandelbar. Normalerweise handelt es sich um einen vereinbarten Prozentsatz auf den Kaufpreis. In der Regel erhält der Makler in Südtirol als Provision 2 Prozent des Kaufpreises vom Verkäufer und 2 Prozent des Kaufpreises vom Käufer.
Personen, die nicht im Album der Makler bei der Handelskammer eingetragen sind, dürfen keine Immobilien vermitteln und haben darum auch kein Anrecht auf Provision.
Achtung: „Schwarzvermitteln“ ist strafbar. Um sichere Auskünfte über eingetragene und hauptberuflich tätige Makler zu erhalten, ist es ratsam, sich an die Südtiroler Maklervereinigung zu wenden.
Der Notar
In Südtirol und in Italien ist der Notar ein mit öffentlichen Aufgaben betrauter Freiberufler, der auf Honorarbasis bestimmte Hoheitsakte vollzieht (z.B. Überprüfung des rechtlichen Standes der Immobilie, Eintrag des Eigentümerwechsels im Grundbuch usw.).
Der Notar haftet für die Richtigkeit der Beurkundung und prüft darum vor dem Eigentumsübergang alle Unterlagen, ehe er den Verkauf freigibt. In seiner Anwesenheit wird der Kaufvertrag bzw. auch der Darlehensvertrag unterzeichnet.
Der Kaufvorvertrag
In Südtirol und Italien ist es üblich, dass Käufer und Verkäufer zunächst einen Kaufvorvertrag und dann erst einen notariell beurkundeten Kaufvertrag – den Notarvertrag - abschließen.
Der Vorvertrag ist für beide Vertragsparteien bindend und verpflichtet zum Abschluss des Kaufvertrages. Der Vorvertrag umfasst bereits alle wesentlichen Bestandteile des Kaufvertrages, hat aber dennoch nur schuldrechtliche Wirkung, d. h. er verpflichtet die Parteien lediglich, zu einem späteren Zeitpunkt den Kaufvertrag zu unterschreiben. Mit Abschluss des Kaufvertrages geht das Eigentum auf den Käufer über.
Mit Abschluss des Vorvertrages wird in der Regel eine Anzahlung zwischen 10% und 30% Prozent der Kaufpreissumme fällig. Sollte der Käufer den Vertrag brechen und den notariellen Kaufvertrag nicht unterzeichnen, so verliert er diese Anzahlung. Andererseits kann der Käufer die Anzahlung in doppelter Höhe vom Verkäufer zurückverlangen, wenn der Verkäufer den Vertrag bricht. Zudem berechtigt der Vorvertrag die Eigentumsübertragung auf dem Gerichtswege zu erreichen.
Der Kaufvertrag
Mit Unterzeichnung des Kaufvertrages erfolgt – falls nichts anderes vereinbart wurde - der Übergang des Eigentums an den Käufer. Im Wesentlichen sind die Bestandteile des Vorvertrages auch die des Kaufvertrages.
Nach Art. 1350 des BGB kann der Kaufvertrag öffentlich oder privatrechtlich sein, muss aber in jedem Fall öffentlich beurkundet werden: entweder als öffentlicher Akt oder als vom Notar beglaubigte Privaturkunde mit dem Nachteil allerdings, dass der Notar in diesem Fall nur für die Richtigkeit der Unterschriften haftet, nicht aber für inhaltliche oder technische Mängel. Was den öffentlichen Akt betrifft, so ist der Notar dazu verpflichtet, diesen in angemessener Zeit in das Immobilienregister einzutragen, damit er auch gegenüber Dritten wirksam wird.
Mit Unterzeichnung des Kaufvertrages hat der Käufer den vereinbarten Kaufpreis unter Anrechnung der geleisteten Anzahlung zu bezahlen.
Anfallende Steuern
Die Besteuerung erfolgt je nach Art der Immobilie und je nach Anwendungsbereich der Registersteuer bzw. der Mehrwertsteuer. Grundsätzlich gehen die Steuern zu Lasten des Käufers:
